זכויות – מה מגיע לכם?

תמ"א 38 היא תכנית ארצית שהושקה בשנת 2005 על מנת להתמודד עם כך שמבנים רבים בישראל לא בנויים על פי תקני הבנייה מפני רעידות אדמה ובזמן רעידת אדמה צפויה בישראל עשויים לקרוס ולגרום לנפגעים רבים ולנזק יקר מאוד.

מהות התכנית היא מתן הטבות שונות ותמריצים על מנת לעודד יזמים לבצע מיזמי חיזוק מבנים על חשבונם. זכויות תמ"א 38 אמורות לגרום לכך שיזם שיממן ויבצע פרויקט חיזוק של מבנה ירוויח בסופו של דבר על כל התהליך וכך המבנים יחוזקו, הדיירים ירוויחו מבנה משופץ ומחוזק, היזם ירוויח והמדינה לא תצטרך להוציא כסף ישירות למימון חיזוק המבנים.

מבחינת תמריצים, העיקרי הוא מתן זכויות בניה ליזם שמבצע את החיזוק כל שהוא יוכל להוסיף יחידות דיוק נוספות למבנה המחוזק. את אותן יחידות חדשות היזם ימכור ובכך יכסה את העלות וגם ירוויח. אך לצד תמריץ זה, התכנית מציעה הטבות נוספות לקבלנים ובעלי נכסים הבוחרים להשתתף בתכנית.

יש לציין כי מאז השקתה, תמ"א 38 לא הצליחה ליצור את האפקט שציפו לו בממשלה וביצוע החיזוק לא היה כלכלי במקרים רבים כך שרק פרויקטים בודדים יצאו לדרך. לאחרונה הממשלה מנסה לשנות את התכנית כך שתהפוך לכדאית יותר עבור היזמים, הוכנסו כבר שינויים לתכנית ובעתיד כנראה יוכנסו עוד תמריצים או זכויות נוספות שאמורים לגרום לתהליכים לנוע מהר יותר.

פטור ממס שבח ומס מכירה למבני תמ"א 38

אחד המרכיבים של זכויות תמ"א 38 שאמור לעודד במידה נוספת את ביצועם של פרויקטים הוא לגבי מס השבח ומס המכירה, אלו מיסים שכל רוכש או מוכר נכס נדל"ן או קרקעות צריך לשלם למדינה, המס הוא אחוז מסוים מערך הנכס או הקרקע. זכויות תמ"א 38 קובעות על פי חוק מיסוי מקרקעין (תיקון משנת 2008) כי כל מכירה שמחירה מושפע ורלבנטי לזכויות הבנייה שהוענקו מכוח תמ"א 38 תהיה פטורה ממס שבח ומס מכירה. כמו כן מוענק פטור ממיסים אלו כאשר מוכרים זכויות לנכס שהוא חלק מרכוש משותף שניתנו לו זכויות בנייה של תמ"א 38.

זכויות תמ"א 38 לגבי היטל השבחה

הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שצפויה לעבור (לפחות חלקים ממנה) לקראת שנת 2011 אמורה לשנות מעט את ההגדרות של זכויות תמ"א 38 לגבי היטל ההשבחה כך שיתאימו יותר למציאות ויתקנו עוול שמופיע בתקנות הראשוניות. הזכויות קובעות כי גורם שמוכר נכס לאחר שמימש את זכויות הבנייה מכוח תמ"א 38 ישלם היטל השבחה של 5% בלבד, לעומת 50% כפי שנהוג במקרים רגילים.

זכויות תמ"א 38 כיום (סוף 2010) קובעות כי הגדרה זו נכונה אך אם הגורם מוכר את הנכס לפני מימוש זכויות הבנייה של תמ"א 38 ולפני תחילת התהליך אז עליו לשלם היטל השבחה בשיעור של 50% – מצב אבסורדי כמובן שיתקון מבחינת זכויות תמ"א 38.

היתרי תמ"א 38 שהוגשו לפני 5/10/2009 מחוץ לת"א זכאים לפטור של היטל ההשבחה.

זכויות תמ"א 38 לגבי אגרת בנייה

על מנת לממש זכויות תמ"א 38 מבחינת זכויות הבנייה יש כמובן להגיש בקשה להיתר בנייה כמקובל במערכת ויש לשלם אגרת בנייה. על מנת לתמרץ את התכנית הרשויות מעניקות הנחה של 50% מתשלום אגרת הבנייה. בקשת ההיתר היא כי מעבר לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה על פי תקן בנייה ספציפי למטרה זו היזם יכול כאמור להוסיף למבנה יחידות נוספות.

בכל מקרה, חשוב לבדוק את הזכויות מול הקבלן לפני ששוכרים קבלן לביצוע תכנית תמ"א 38.